Астана обходит Алматы: жильё в новой столице становится всё более привлекательным для инвесторов

Ситуация на рынке жилья в Казахстане начала меняться в 2025 году, когда Астана стала более привлекательной для покупателей по сравнению с Алматы. Эксперты отмечают, что в этом процессе значительную роль сыграли алматинцы, которые начали активно инвестировать в столичную недвижимость.

История спроса

По данным экспертов, в 2024 году в Астане было зарегистрировано 94 448 сделок купли-продажи, в то время как в Алматы — 87 592. Однако рост интереса к столичной недвижимости начался после серии землетрясений в начале 2024 года, что заставило инвесторов пересмотреть свои взгляды на алматинский рынок. В результате, объемы продаж в Астане увеличились с 4-5 тысяч сделок в месяц до 7-8 тысяч, а в декабре 2025 года был установлен рекорд — 11 512 сделок.

Александр Бикетов, риелтор, отмечает, что наибольшим спросом пользовались не самые дешевые однокомнатные квартиры, а двух- и трехкомнатные.

Сауле Каримова, агент по недвижимости, добавляет, что даже в январе 2026 года, который традиционно считается «мёртвым» для рынка, активность покупателей в Астане была выше многолетних показателей.

Преимущества Астаны

В 2025 году миграционное сальдо в Астане составило плюс 67 252 человека, в то время как в Алматы — лишь 27 833. Это подтверждает мнение о том, что Астана становится более надежным местом для жизни и инвестиций.

• По словам Бикетова, 60% жилого фонда Алматы составляют многоэтажные дома, построенные до 2010 года, многие из которых были возведены в 1960-1980 годах. Эти квартиры имеют маленькие кухни и низкие потолки.
• В Астане же наиболее популярны квартиры в новостройках, построенных не ранее 2021 года, что обеспечивает более высокий уровень комфорта.

С ростом интереса к столичному жилью, цены на него также начали расти. Сауле Каримова сообщает, что с октября 2025 года стоимость жилья в Астане увеличилась на 10-15% в месяц, но даже с учетом этого, цены остаются более привлекательными по сравнению с Алматы.

"Если проанализировать среднюю стоимость квартир в крупных городах за последнюю неделю, то в Шымкенте за 'квадрат' просят около 493 320 тенге, в Алматы — 792 990 тенге, в Астане — 615 700 тенге. То есть в столице покупатель найдёт более выигрышный вариант", — подтверждает ситуацию с доступностью жилья Александр Бикетов.

Добавить изображение

Александр Бикетов,

риелтор высшей категории

Сегодня в Астане за 32-33 миллиона тенге можно приобрести двухкомнатную квартиру в новостройке 2021-2022 годов, которая не требует ремонта. В отличие от Алматы, где сопоставимые квартиры часто предлагаются в черновой отделке.

Сауле Каримова подчеркивает, что покупатели становятся более требовательными к качеству жилья. Они ищут квартиры с готовым ремонтом, панорамными окнами и высокими потолками.

Кто покупает жильё в Астане?

Основными покупателями столичной недвижимости являются алматинцы, которые продают свои квартиры и инвестируют в более просторные варианты в Астане. Также наблюдается интерес со стороны жителей северных регионов, таких как Петропавловск и Костанай, которые видят в столичной недвижимости более высокую инвестиционную ценность.

"Рост продаж нам сделали и инвесторы из регионов. Есть покупатели из северных регионов: Петропавловска и Костаная. Кстати, там очень много тех, кто работает в сельском хозяйстве, копит деньги и вкладывает в столичную недвижимость. Здесь же выше ее инвестиционная ценность, чем в областных центрах. Кто-то покупает для того, чтобы переехать в столицу, жить тут и работать. Другие покупают квартиру для детей. Пока те вырастут и приедут сюда учиться, квартира будет сдаваться в аренду".

Добавить изображение

Сауле Каримова,

агент по недвижимости

Что покупают в столице?

Наиболее востребованы одно- и двухкомнатные квартиры, особенно "евродвушки". Популярные районы для покупки жилья включают Есильский и Нуринский, а также районы, такие как Сарайшык и "Экспо".

"Если быть точнее, Нуринский район — это локации начиная от проспекта Туран, в сторону улиц Сагынак, Мухамедханова, Чингиза Айтматова. Ещё интересуются районом Сарайшык — это там, где расположен величественный культовый комплекс Хазрет Султан. И, конечно, хорошее соотношение 'качество–цена' у квартир в районе 'Экспо'," — делится информацией о популярных локациях Сауле Каримова.

Осторожный оптимизм

Несмотря на положительные тенденции, эксперты предостерегают от долгосрочных прогнозов на рынке недвижимости. Существуют факторы, такие как новый Налоговый кодекс, ужесточение требований к застройщикам и изменения в ипотечных программах, которые могут повлиять на ситуацию.

"Если очень далеко вперёд не заглядывать, то, скорее всего, возможно снижение количества сделок на время проведения Ораза айта. Однако в марте–апреле спрос традиционно поползёт вверх. Весной обычно начинается сватовство, свадьбы, и для молодожёнов активно покупают квартиры. Также часто приобретают жильё для молодёжи, которая поступила в столичные университеты," — резюмирует Сауле Каримова.

Эксперты уверены, что разрыв между Астаной и Алматы будет только увеличиваться, а цены на жильё в столице останутся более доступными по сравнению с Алматы из-за более высоких затрат на землю и строительство в южной столице.