Ключи от новой квартиры: как не ошибиться при приёмке жилья в нашем городе

При получении ключей от новой квартиры дольщики часто спешат начать ремонт и пригласить гостей, не задумываясь о возможных недостатках. Однако, спустя время, владельцы могут заметить проблемы, которые можно было выявить на этапе приёмки жилья. Это касается не только квартиры, но и всего дома, который может иметь множество недостатков — от неисправной противопожарной системы до вопросов с правом собственности на землю. Важно знать, на что обращать внимание при приёмке нового жилья от застройщика.

Дисклеймер: Редакция не утверждает, что все застройщики недобросовестны и сдают некачественные дома. Тем не менее, описанные ситуации основаны на реальных примерах и являются распространёнными в практике экспертов. Все рекомендации носят рекомендательный характер.

Как избежать проблем при покупке квартиры у застройщика

Эксперты советуют начинать проверку на самом раннем этапе. В отделах продаж вам могут показать привлекательные макеты и визуализации, но это всего лишь рекламные материалы, которые могут не соответствовать реальности. Лучше всего проверить объект до подписания договора долевого участия.

"Когда дом ещё строится, квартиры как объекта пока нет. Есть проект и обязательства застройщика. Поэтому проверяйте не стены, а бумаги, то есть документы", — рекомендует Диляра Сейтнурова, эксперт в области строительства.

Какие документы запросить при покупке квартиры

Первым делом стоит удостовериться, что компания имеет право привлекать деньги дольщиков. Это возможно в следующих случаях:

• наличие гарантии от "Казахстанской жилищной компании" (КЖК);
• финансирование проекта банком второго уровня;
• разрешение акимата на привлечение средств дольщиков (при условии, что застройщик уже возвел каркас здания или имеет банковское финансирование).

Сделка должна оформляться только по договору долевого участия, который регистрируется в Единой информационной системе долевого строительства. Платить за квартиру следует только безналичным расчётом через банк, так как другие варианты могут быть незаконными.

Также стоит запросить следующие документы:

• Положительное заключение госэкспертизы и проектно-сметную документацию. Эти документы содержат информацию о будущем жилье, включая этажность, конструкцию и характеристики квартиры.
• Кадастровый паспорт на земельный участок. Он содержит данные о границах, площади и правовом статусе участка.
• Проект детальной планировки (ПДП). Он показывает соблюдение целевого назначения и границ земельного участка, этажности дома и наличие социальных объектов.
• Эскизный проект, согласованный управлением архитектуры.
• Технические условия на подключение к сетям. Это подтверждает наличие инженерной инфраструктуры.

"Если застройщик уклоняется от предоставления этих документов, это повод задать уточняющие вопросы и взять паузу. Открытость компании по документам обычно говорит сама за себя", — считает Диляра Сейтнурова.

Приёмка дома: возможные подводные камни

С 1 января 2016 года государственная приёмочная комиссия была упразднена, и теперь в приёмке новостроек участвуют застройщик, генподрядчик и представители авторского и технического надзора.

"Новый Строительный кодекс РК, который вступит в силу с 1 июля 2026 года, вернёт участие государства в приёмке, добавив контроль на всех этапах стройки", — добавляет Сейтнурова.

Представители акимата также должны участвовать в приёмке, чтобы обеспечить дополнительный контроль качества строительства и распределение ответственности.

Тем не менее, даже это не гарантирует идеального дома. Многоэтажные здания сдавались с замечаниями и в прошлом, когда госприёмка ещё работала. Поэтому рекомендуется провести собственный осмотр или привлечь специалиста.

Что проверить в квартире при получении ключей

Если квартира в черновой отделке, обратите внимание на:

• Стяжку пола — проверьте на наличие трещин и уклона.
• Окна — проверьте герметичность монтажных швов и целостность стеклопакета.
• Вентиляцию — проверьте тягу, приложив лист бумаги к вентиляционной решётке.
• Геометрию — проверьте отклонения стен с помощью уровня.

При чистовой отделке важно обратить внимание на:

• Качество покрытия стен и потолка.
• Плитку в мокрых зонах — отсутствие пустот и уклона.
• Напольные покрытия.
• Межкомнатные двери.
• Сантехнику и работу смесителей.

"Все спорные моменты необходимо зафиксировать и внести в дефектный акт до подписания акта приёма-передачи. После подписания доказать наличие дефектов будет сложнее", — поясняет Диляра Сейтнурова.

Застройщик отвечает за дефекты, возникшие из-за качества материалов или отступления от проекта, если они были выявлены до приёмки или в гарантийный срок.

Площадь квартиры и высота потолков

Площадь квартиры указывается в договоре долевого участия. Застройщик должен придерживаться указанных цифр, но допускается погрешность. Ранее она составляла три процента, а с 1 июня 2025 года — 1,5 процента. Если площадь меньше, застройщик обязан вернуть разницу.

Высота потолков также должна быть прописана в договоре. Минимальная высота составляет 2,5 метра. Отклонения по высоте помещений могут составлять до 20–30 миллиметров.

Что проверить перед заселением

Регистрация объекта кондоминиума

Застройщик обязан зарегистрировать объект кондоминиума в течение 30 дней с момента регистрации права собственности первым владельцем квартиры. Однако часто застройщики не спешат выполнять это требование.

Статус земельного участка

Важно знать, кому принадлежит земля под домом. Застройщик должен включить её в состав общего имущества жильцов. Если этого не произошло, земля может оставаться у стройкомпании или находиться в залоге.

"В одном из ЖК участок был в аренде у государства. После создания объединения собственников жилья председатель занялась вопросом передачи земли в состав общего имущества", — объясняет юрист Меруерт Утегенова.

Документы от застройщика после сдачи дома

После окончания строительства стоит запросить акт приёма объекта в эксплуатацию. Это главный документ, подтверждающий, что ЖК построен по утверждённому проекту и готов к безопасному проживанию.

"Сравните этажность и количество квартир в акте с реальными данными. Если есть расхождения, это повод для вопросов", — советует Меруерт Утегенова.

Инженерные сети и противопожарная безопасность

Проверьте, переданы ли инженерные сети на баланс города. Застройщик обязан передать их в течение полугода, но часто этого не происходит.

"Пожарная сигнализация должна быть установлена и функционировать. Запросите протокол испытания систем", — добавляет Меруерт Утегенова.

Лифты и крыша

Лифты должны быть зарегистрированы в акимате, а их работа проверена. Также стоит оценить состояние крыши и наличие актов приёмки кровельных работ.

Гарантия на новостройку

Минимальный гарантийный срок на новостройку составляет два года. С 1 июля 2026 года он увеличится до пяти лет, а на несущие конструкции — до 10 лет. Застройщик обязан устранять строительные дефекты в этот период.

Долги застройщика

Жильцы могут столкнуться с долгами застройщика, если он продолжает использовать ресурсы после завершения строительства. Рекомендуется следить за общедомовыми приборами учёта и предотвращать несанкционированное подключение.

Эксперты советуют не терять время после получения ключей и проверять не только квартиру, но и общие зоны. Это поможет избежать проблем в будущем.